LA GARANTIE D'UN PRÊT IMMOBILIER ET LES DIFFÉRENTES FORMULES EXISTANTES

Si vous souhaitez bénéficier d'un prêt, lors de l’achat d’un bien immobilier, la banque vous demandera en règle générale une garantie.

Elle sert à protéger l'établissement qui prête les fonds en cas de défaillance de l'emprunteur c'est à dire si ce dernier n'honore pas ses remboursements. Il s'agit d'un dispositif qui permet à la banque de récupérer d'une manière ou d'une autre les sommes prêtées en cas de problèmes.

Il existe quatre types de garanties.

L'hypothèque

Cette garantie traditionnelle très répandue permet à l'organisme prêteur de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues par l'emprunteur. Le plus souvent, elle est utilisée lors de crédits destinés à financer des travaux de construction, lors de la renégociation d'un prêt ou quand le prêt est débloqué en plusieurs fois d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Cette garantie fait l'objet d'un acte notarié qui entraîne un certain nombre de frais: émoluments du notaire, TVA, droits d'enregistrements et taxe de publicité foncière.

D'autre part des frais sont également occasionnés lors de ce qu'on appelle la levée d’hypothèque. Le remboursement total d'un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l'hypothèque qui est inscrite sur le bien pendant toute la durée initiale du prêt augmentée d'un an et au plus 50 ans. Au-delà, l'emprunteur n'aura aucune démarche à faire et l'inscription s'éteindra d'elle-même.

Dans le cas de la revente du bien avant le terme du crédit et donc d'un remboursement anticipé total, des frais dits de « mainlevée d'hypothèque » seront demandés. Cet acte notarié consiste à radier l'inscription d'hypothèque en cours et certifie que le prêt a bien été remboursé.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie relativement similaire à l'hypothèque qui fait également l'objet d'un acte notarié et qui engendre des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt. Il est cependant moins coûteux que l'hypothèque puisqu'exonéré de taxe de publicité foncière.

Autre différence, le privilège de prêteur de deniers ne peut être utilisé que dans le cas où le prêt doit servir à payer le prix d'achat d'un bien existant : soit une maison déjà construite, soit un appartement, soit un terrain.

Le nantissement

Le nantissement est défini dans le code civil (articles 2355 et suivants). Il s'agit d'un contrat par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie de la dette contractée. La démarche varie selon le type de bien mis en gage : actions, obligations, parts de sociétés, contrat d'assurance vie, etc… 

Le cautionnement

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l'emprunteur à la fin du crédit.

Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucuns frais de notaire ni de mainlevée. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l'emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s'avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient selon les sociétés. Les frais de cautionnement sont parfois différents selon qu'il s'agit d'un prêt classique ou d'un prêt réglementé.

Par ailleurs, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs bénéficiaires.

C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police...) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Éducation Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.