INVESTISSEMENT LOCATIF - FISCALITE
Si vous avez des projets immobiliers, c’est le moment de les concrétiser ! En effet, les taux d’intérêt ne baisseront plus et la prochaine élection présidentielle pourrait modifier la donne avec un cadre juridique et fiscal qui pourrait évoluer.
Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien?
Investir dans un appartement neuf destiné à la location vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, qui peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur douze ans. Si la plupart des candidats à l’élection présidentielle ont, d’ores et déjà, annoncé qu’ils prorogeraient ce dispositif au-delà du 31 décembre prochain - date théorique de fin du régime Pinel -, rien ne dit qu’il ne sera pas amendé. Mieux vaut donc concrétiser rapidement votre investissement ; non sans vous être préalablement entouré des précautions d’usage comme la sélection d’une commune dynamique, d’un quartier vivant et bien desservi et, bien sûr, d’une typologie de logement en adéquation avec les besoins des candidats locataires. Entendez par là, n’investissez pas dans un studio si la demande porte sur les appartements de trois pièces et plus!
L’acquisition d’un bien ancien peut se révéler financièrement et fiscalement intéressante, surtout s’il nécessite des travaux de rénovation. En effet, vous allez le payer moins cher qu’un logement en bon état. De plus, les travaux pourront être déduits de vos loyers et, sous certaines conditions, de votre revenu global.
Si vous êtes fortement imposé, investissez de préférence dans un immeuble classé monuments historiques (MH) ou éligible au dispositif Malraux. Dans le premier cas, vous pourrez déduire de votre revenu global l’intégralité du déficit foncier généré, notamment, par les travaux de rénovation. Dans le second, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de rénovation engagées, dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre ans. Avant de vous engager, vérifiez toujours la réalité de la demande locative et le coût de revient de l’opération. Celui-ci ne doit pas excéder le prix du neuf dans le même quartier ou un secteur équivalent.
Le meublé est-il encore intéressant?
Même si la souplesse juridique dont bénéficiait la location meublée a été écornée successivement par les lois Alur et Macron, elle conserve des atouts, notamment fiscaux. En effet, dès lors que vous mettez en location un logement meublé (la liste des meubles et équipements à fournir a été fixée par le décret no 2015-981 du 31 juillet 2015), vous avez accès à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle est plus favorable que celle des revenus fonciers applicable aux loyers issus d’une location nue. Si vos revenus excèdent 32 900 € (ou sur option s’ils sont inférieurs), vous pouvez déduire de vos loyers la majeure partie de vos dépenses et charges. Vous pouvez, par ailleurs, amortir la valeur du logement sur trente ou quarante ans (la durée dépend des caractéristiques du bien, de sa date de construction…) et celle du mobilier sur sept à dix ans. Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra être imputé sur vos revenus locatifs tirés de locations meublées pendant dix ans. Si vous êtes éligible au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous pourrez déduire un éventuel déficit de votre revenu global pendant six ans.
Prudence, toutefois, si vous envisagez de louer à des touristes pour de courtes durées. À l’instar de Paris, les grandes villes soumettent cette activité à des autorisations préalables.